Gewerbemietrecht

Für Gewerbemietverträge gilt ein Formerfordernis: Wenn der Mietvertrag für mehr als ein Jahr abgeschlossen wird, muss er schriftlich geschlossen werden (gesetzliche Schriftform). Wird der Vertrag nicht in der gesetzlichen Schriftform geschlossen, ist er aber dennoch wirksam. Allerdings ist eine im Gewerbemietvertrag vereinbarte Befristung des Gewerbemietvertrages unwirksam. Ein solcher Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen, nach einer Mindestvertragsdauer von 12 Monaten nach Überlassung der Gewerberäume gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Für Vermieter, die mit einer festen Vertragslaufzeit kalkuliert haben, ergibt sich hieraus ein Risiko, für Mieter eine Chance, sich schon vorzeitig aus dem Mietvertrag lösen zu können. Deswegen prüfen wir für Sie, ob bei Ihrem Gewerbemietvertrag das Schriftformerfordernis eingehalten wurde und klären für Sie, wann Ihr Mietvertrag tatsächlich endet. Sprechen Sie uns gerne direkt darauf an!

Im Gewerbemietrecht ist eine Mieterhöhung möglich, wenn

• sich Mieter und Vermieter vertraglich einigen, dass die Miete erhöht werden soll und den Mietvertrag ihn dazu wirksam abändern.
• im Gewerberaummietvertrag ein Erhöhungs- oder Änderungsvorbehalt in Bezug auf die Miethöhe enthalten ist und von dieser Regelung Gebrauch gemacht wird
• durch den Vermieter eine Kündigung des laufenden Mietvertrages ausgesprochen und dem Mieter der gleiche Mietvertrag mit erhöhter Miete angeboten wird. Diese Änderungskündigung im Gewerberaummietrecht ist jedoch nur möglich, wenn der Gewerberaummietvertrag unbefristet ist und ordentlich gekündigt werden kann.
• Mieter und Vermieter vereinbart haben, dass sich während der Vertragslaufzeit die Miete automatisch erhöht, wenn bestimmte Voraussetzungen dafür erfüllt sind (sog. Mietpreisanpassungsklauseln)

Vor allem bei Mietpreisanpassungsklauseln sollte man – auf Mieter- und auf Vermieterseite! – auf anwaltliche Unterstützung nicht verzichten. Denn für beide Seiten können in derartigen Klauseln (z. B. Staffelmietvereinbarungen, Umsatzmiete, Preisklauseln bzw. Mietgleitklauseln, Spannungsklauseln) erhebliche finanzielle Risiken liegen. Sprechen Sie uns deshalb gerne an, wenn Sie Fragen zu Mieterhöhungen im Gewerbemietvertrag haben oder Sie Unterstützung bei der Prüfung von Mietanpassungsklauseln benötigen!

Endet ein Gewerbemietvertrag, stellt sich häufig die Frage, welche Umbauten und Einbauten man als Mieter zurückbauen muss und in welchem Umfang man eine ursprünglich vorhandene Ausstattung wiederherstellen muss. Grundsätzlich gilt, dass Gewerberäume wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden müssen, wenn nicht eine Rückbauklausel im Mietvertrag etwas anderes regelt.

Allerdings kommt es hier trotzdem oft zu unterschiedlichen Auffassungen von Mieter und Vermieter über Rückbaupflichten. Denn vor allem standardisierte vertragliche Rückbauklauseln führen in Einzelfällen teilweise zu wenig sinnvollen Ergebnissen.

Mieter und Vermieter sollten deswegen bei Vertragsabschluss individuell und unmissverständlich regeln, in welchem Zustand der Mieter nach Ende des Mietvertrages die Räume übergeben muss. Dabei unterstützen wir Sie – ob Mieter oder Vermieter. Und natürlich stehen wir Ihnen auch zur Verfügung, wenn es zu Streit über den Rückbau in Gewerberäumen kommt.

Sprechen Sie uns gerne an!

Auch in der Gewerbemiete ist die Kaution und der Anspruch auf Kautionsrückzahlung häufig Anlass für Streit. Anders als bei der Wohnraummiete gilt hier allerdings keine gesetzliche Grenze hinsichtlich der Kautionshöhe. Mehr als drei Monatsmieten als Kaution zu vereinbaren ist also zulässig. Geht es nach Ende des Mietvertrages um die Kautionsrückzahlung, steht dem Vermieter eine Prüffrist von bis zu sechs Monaten zu. Außerdem ist der Vermieter berechtigt auch darüber hinaus einen Teil der Kaution einzubehalten, um ggfs. einen Nachzahlungsbetrag der Betriebskosten decken zu können.

Dennoch hat die Vereinbarung zur Leistung einer Kaution im Gewerbemietrecht Grenzen und auch eine Rückzahlung kann nicht „ewig“ hinausgezögert werden. Auf welche Klauseln im Mietvertrag Sie sich hinsichtlich der Kaution einlassen können, welche Rückzahlungsfristen rechtlich gelten und wann ggfs. der richtige Zeitpunkt ist, auf Kautionsrückzahlung zu klagen – bei der Beantwortung dieser Fragen unterstützen wir Sie gerne.